リースバックのメリット、デメリット!3つのトラブルとは?

2020年4月6日

「住んだまま家を売る」リースバックとは?

リースバックとは、「sale and leaseback(セールス アンド リースバック)」とも呼ばれます。

貸借契約付き売却の不動産取引で、以下の3つの特徴を持ちます。

セールス

所有している自宅等の不動産を第三者に売却して資産を現金化。

リース

売却した第三者と物件の賃貸借契約を結び、賃貸料を支払いながら住み続ける事が可能。

バック

将来、物件を再び買い戻す事が可能。

リースバックの7メリット

メリット①:売却代金を得る事ができる

物件売却時に、まとまった収入を得る事ができます。

メリット②:売却後も自宅に住み続けられる

売却後に定期建物賃貸借契約を交わして、自宅に住み続ける事ができます。

但し、賃貸借契約の期限が切れて契約更新がなされない場合には、自宅から退去する必要があります。

メリット③:固定資産税が不要になる

売却後は物件の固定資産税を支払う必要がなくなります。

メリット④:保証人や転居費用が不要

転居不要なので、転居時に必要な保証人や転居費用が要りません。

メリット⑤:近隣の人に知られずに手続きが可能

競売時とは違い、物件の売却情報は非公開です。周囲の方に知られる事なく手続きが可能です。

メリット⑥:将来、物件を買い戻す事が可能

将来的に物件を買い戻す事が可能です。但し、買い戻しが保証されてはおりません。

メリット⑦:生活保護の申請が可能となる

自宅所有者は生活保護の申請ができませんが、リースバックを利用すれば生活保護の申請が可能となります。

リースバックの3つのデメリット

デメリット①:売却価格が相場よりも安くなる場合が多い

リースバックの売却価格は、一般的な市場価格の60~80%となる場合が多いです。

デメリット②:リース中に支払う必要のある家賃が相場よりも高い場合が多い

売却価格の10%程度が年間に支払う家賃となる事が一般的です。

例えば、売却価格が2,000万円の物件ならば、

年間に支払う家賃の相場は2,000x0.1=200万円となります。

月々に支払う家賃の相場は、200÷12=16.7万円 となります。

デメリット③:物件の買い戻し価格が、売却価格よりも高くなる事が多い

買い戻し価格は売却価格の110~130%となる場合が多いです。

リースバックのよくある3つのトラブル

トラブル①:賃貸料が相場よりも高額

リースバックの場合、賃貸料は一般的な家賃相場よりも高額です。

売却価格の10%程度が年間に支払う家賃となる事が一般的です。

トラブル②:賃貸期間中に退去を迫られた

契約書に記載がない内容に従う必要はありません。必要に応じて正当な退去費用を借主に請求して下さい。

トラブル③:物件の買い戻し価格が売却価格よりも高い

買い戻し価格は売却価格の110~130%となる場合が多いです。

リース バックができない3つのケースとその理由

ケース①:売却価格が希望金額に満たない

リースバックでの売却価格は一般的な市場価格の60~80%と、低くなる場合が多いです。そのため希望価格に満たずリースバックが成立しない場合があります。

ケース②:売却価格よりもローン残高等の借入金の方が多い

債権者の同意が得られにくいため、任意売却できずにリースバックが成立しない可能性が高い。
売却益でローンが完済できず、リースバック成立後に家賃支払いとローン返済が滞る可能性が高い。

ケース③:投資価値や流動性が低い物件

建物の老朽化や立地等の問題で新しい借主が見つけにくかったり、賃貸料による利回りが低い物件は、投資価値が低い物件と見なされます。

このような場合、買い取ってくれる不動産業者等の買主が見つからずリースバックが成立しない事が多いです。

リースバックについてのよくある質問

Q.売却代金の使途に制約がありますか?

売却代金の使途に制約はありません。

Q.賃貸契約の際に保証人が必要ですか?

保証人は不要です。但し、指定された保証会社との契約が必要となります。

Q.住宅ローンが残っていても利用可能ですか?

住宅ローンが未完済であっても利用可能です。

Q.賃貸契約中に退去する事は可能ですか?

賃貸契約書に定められた期限までに借主にご連絡いただければ、退去可能です。

物件を買い戻さない場合には、退去を迫られますか?

賃貸契約の継続期間中は、物件に住み続ける事ができます。

Q.離婚時はリースバックが有効なケース、理由とは?

①離婚後も、夫婦のいずれかが自宅に住み続けたい

リースバックで不動産を現金化して財産分与した後に、貸主と賃貸契約を結んで自宅に住み続ける事ができます。

②残債のある住宅ローンの名義人が夫となっている自宅に、妻が住み続けたい

何らかの事情でローン返済が滞った場合には、妻にローン残債の督促状が届く事があります。

最悪、自宅が競売にかけられて退去せざるを得なくなってしまう可能性もあります。

リースバックならば、こういった問題から解放されて、安心して自宅に住み続ける事ができます。

Q.リースバックの買取価格はどれぐらいが相場?

リースバックの買取価格(売主からみた場合には売却価格)は、一般的な市場価格の60~80%となる場合が多いです。

不動産投資用の物件として扱われるので、買主のリスク回避のために価格を下げる必要があるからです。

例えば、市場価格が2,000万円の物件の場合、リースバックの買取価格は2,000x0.6~0.8=1,200~1,600万円 となります。

また、リースバックの物件買戻し価格は買取価格(売主からみた場合には売却価格)の110~130%の金額が相場です。

例えば、売却価格が2,000万円の物件の場合の買い戻し価格は2000x1.1~1.3=2,200~2,600万円 となります。

予め買い戻し価格をリースバック契約時に定めておけば、契約期間内にその金額での買い戻しが可能です。

賃貸契約書に定められた契約内容を履行していない場合には、物件を買い戻す権利を喪失してしまうので注意が必要です。

リースバックでの買い戻しに際しての、住宅ローンのご利用は審査が厳しくなる事が多いようです。

Posted by tra01